Die Medienbewirtschaftungsplattform – ein neuer Trend in der Wohnungswirtschaft

24.09.2014

Die Bewältigung der Energiewende ist für die Wohnungswirtschaft eines der herausragenden Themen der nächsten Jahre. Dabei stellt eine effiziente Wärmeerzeugung den größten Hebel zur Erreichung der klimapolitischen Ziele dar. Für die Wohnungswirtschaft existierten bisher jedoch keinerlei Anreize, Effizienzpotenziale zu heben und den vorhandenen Sanierungsstau zu beseitigen. Erst durch die kürzlich in Kraft getretenen Änderungen der Rahmenbedingungen (Mietrechtsänderungsgesetz) ist es für die Wohnungswirtschaft sinnvoll, insbesondere mit geeigneten Partnern, diese Potenziale innerhalb einer Medienbewirtschaftungsgesellschaft zu heben. EVU wiederum steht durch die Entwicklung eines Medienbewirtschaftungsgesellschaft- Plattformkonzepts ein Akquisitionsinstrument zur Verfügung, um die Wohnungswirtschaft aktiv und langfristig an sich zu binden.

Mit Energieeffizienzmaßnahmen können in der Wohnungswirtschaft erhebliche Einsparpotenziale erschlossen werden, je nach Effizienzstatus des Liegenschaftsbestandes, in Höhe von bis zu 15 % (nach Berücksichtigung von Investitionen) der heutigen Bewirtschaftungskosten.

Sofern die Wohnungswirtschaft diese Potenziale jedoch selbst realisiert, müssen diese Kosteneinsparungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nahezu vollständig an die Mieter weitergegeben werden. Die Wohnungswirtschaft selbst profitiert lediglich von den Vorteilen einer reduzierten „zweiten Miete“ und dadurch einer besseren Vermietbarkeit.

Betreibt das Wohnungswirtschaftsunternehmen die Anlagen (Wärme / Warmwasser) zudem in eigener Regie, sind ausschließlich die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen umlagefähig. Finanzierungskosten für die Erneuerung von Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen, Kosten der Instandhaltung /Abschreibung und Verwaltungskosten dürfen nicht über die Betriebskosten umgelegt werden.

Für die Wohnungswirtschaft bestand somit bisher keine Motivation, effizienzsteigernde Maßnahmen in Eigenregie strukturiert zu realisieren. § 556c BGB regelt, unter welchen Bedingungen der Vermieter die Wärmeversorgung auf einen Contractor übertragen kann. Hierdurch wird es der Wohnungswirtschaft nun ermöglicht, unter der Voraussetzung der Betriebskostengleichheit, im laufenden Mietverhältnis die Wärmelieferungskosten weiterhin als Betriebskosten auf seine Mieter umzulegen. Ist die Betriebskostengleichheit gewahrt, umfassen diese gewerblichen Wärmelieferungskosten neben den Kosten des Betriebs auch die Finanzierungs- und Verwaltungskosten, sowie Instandhaltung /Abschreibung.

Und hier greift das Konzept der Medienbewirtschaftungsgesellschaft.

Diese wird initial mit entsprechenden Nutzenergielieferverträgen (Wärme, Allgemeinlicht etc.) ausgestattet, und liefert an das Wohnungswirtschaftsunternehmen Wärme und Warmwasser.

Die Umstellung auf Nutzenergielieferung sowie die anschließende Modernisierung der Anlagen und die damit einhergehende Realisierung der Einsparpotenziale stellt den Nukleus der Medienbewirtschaftungsgesellschaft dar. Darüber hinaus gibt es zusätzliche Hebel zur Ertragsgenerierung: Konditionenverbesserungen (z. B. Rahmenvertragsmanagement, Optimierung Einkauf etc.) und Effizienzsteigerungen (hydraulischer Abgleich, Beistellung BHKW).

Eine Medienbewirtschaftungsgesellschaft ermöglicht eine Win-Win-Situation, sowohl für die Wohnungswirtschaft als auch für das EVU.

  • Die Wohnungswirtschaft partizipiert an den realisierten Ertragspotenzialen der Medienbewirtschaftungsgesellschaft (ca. 40,– bis 90,– € / Wohneinheit und Jahr) in Form von Beteiligungsergebnissen gem. ihrer Beteiligungsquote und wird von jedweden Investitionen (ca. 1.500 bis 3.500 € / Wohneinheit), die die Medienbewirtschaftungsgesellschaft trägt, entlastet.
  • Das EVU partizipiert ebenfalls an den realisierten Ertragspotenzialen der Medienbewirtschaftungsgesellschaft gem. seiner Beteiligungsquote. Zudem profitiert das EVU durch die Ausweitung der Gaslieferung und technischen Leistungen (z. B. Planung, Bau, Betrieb der Anlagen) auf den gesamten Liegenschaftsbestand des Wohnungswirtschaftsunternehmens. In Summe über alle Effekte kann ein EVU ein zusätzliches Ergebnispotenzial – bereinigt um Kannibalisierungseffekte – in Höhe von 55,– bis 85,– € / Wohneinheit und Jahr erzielen. Break-even ist bereits bei nur rd. 900 Wohneinheiten erreicht.

Mit der Etablierung einer Medienbewirtschaftungs- Plattformlösung könnte ein EVU insbesondere der kleineren Wohnungswirtschaft (bis 20.000 WE) eine attraktive Lösung anbieten, diese Ertragspotenziale zu realisieren. Hierbei hat sich eine aktive Herangehensweise als erfolgversprechend herausgestellt:

Das EVU gründet eine Medienbewirtschaftungs- Plattform aus und stattet diese mit entsprechendem Kapital und Personal aus.

  • Das EVU akquiriert aktiv Wohnungswirtschaftsunternehmen als Beteiligte für diese Gesellschaft.
  • Die Wohnungswirtschaftsunternehmen übertragen die Bewirtschaftung aller Liegenschaften auf die Medienbewirtschaftungs- Plattform zu Betriebskostengleichheit.
  • Die Wohnungswirtschaftsunternehmensspezifischen Ertragspotenziale werden über entsprechende Rechnungskreise abgegrenzt, so dass die Wohnungswirtschaftsunternehmen ausschließlich an den Ertragspotenzialen, die in ihrem Liegenschaftsbestand realisiert werden, partizipiert.
  • Den Wohnungswirtschaftsunternehmen werden über Gremien abgesicherte Mitsprache- und Mitgestaltungsmöglichkeiten eingeräumt (z. B. Beirat).

Das Konzept der Medienbewirtschaftungs-Plattform bietet der Wohnungswirtschaft den Vorteil, dass sie sich an einem funktionierenden Modell beteiligen können, ohne selbst Entwicklungs- und Implementierungsaufwand übernehmen zu müssen.

Eine Plattformlösung wird in einem dreistufigen Verfahren entwickelt: In Stufe 1 (Potenzialanalyse) wird die grundsätzliche Wirtschaftlichkeit anhand der potenziellen Liegenschaften, der ausgewählten Maßnahmen und der Benchmark-orientierten Ertragspotenziale ermittelt. In der Stufe 2 (Konzeptphase) werden die Produkte und Dienstleistungen definiert, das Vertrags-/Organisations- und Prozesskonzept sowie ein detaillierter Business Case erstellt. Schwerpunkte der Stufe 3 (Umsetzung) sind die Entwicklung eines Konzeptes zur Akquisition von Wohnungswirtschaftsunternehmen und die Ausgestaltung der Plattform bis zur Marktauftrittsreife. Vor dem Hintergrund der für ein EVU zu realisierenden Ertragspotenziale sind die mit der Etablierung einer Medienbewirtschaftungs-Plattform einhergehenden Risiken vernachlässigbar. Aus vertrieblicher Sicht stellt dieses Konzept einen sehr erfolgsversprechenden und signifikanten Hebel dar.